Cap rate. Bij beleggen in onroerend goed zult u snel leren dat de cap rate een van de meest gebruikte statistieken is om een investering te overwegen. Dit is een gemakkelijke manier om de financiële resultaten van een investering te evalueren, maar zoals u in dit artikel zult zien, heeft het beperkingen.
Inleiding
De directe kapitalisatiemethode is de berekening van de kapitalisatieratio. Het is als een definitie. De maximale inzet wordt als volgt berekend en bepaald. Als een gebouw bijvoorbeeld $ 10.000 aan netto bedrijfsinkomsten genereert en voor $ 100.000 wordt verkocht, kan het tarief worden berekend als 0,1. Marginale tarieven worden uitgedrukt als een percentage, dus we lezen dit als 10 procent. Door de eenvoud van deze berekening kunt u deze snel herschikken om een onbekend cijfer op te lossen. In het bovenstaande voorbeeld kennen we de NOI en de waarde, maar als we alleen de NOI en de cap rate hadden, zouden we de waarde net zo goed kunnen bepalen. Het nut hiervan ligt voor de hand, aangezien u niet altijd alle drie de informatie zult hebben. Winstgevendde benadering van de directe kapitalisatiemethode is hieronder op de foto te zien. Dit is een voorbeeld van onroerend goed.
Omvang van het gebruik van de methode van directe kapitalisatie van inkomsten
Omdat de cap rate zo snel en gemakkelijk kan worden berekend, is dit het getal geworden dat investeerders en andere vastgoedprofessionals gebruiken om de ene investering met de andere te vergelijken. Er kunnen twee investeringen worden overwogen waarbij beide enorm verschillende catalogusprijzen en geluiden hebben, maar als voor elk hetzelfde maximumtarief geldt, kunt u ze gemakkelijk vergelijken.
Professionele taxateurs en vastgoedbeleggers gebruiken verschillende benaderingen voor waardering. De directe kapitalisatiemethode is er slechts één van en is gebaseerd op dezelfde formule die we eerder hebben geïntroduceerd. In financiële terminologie evalueert de methode het gebouw als "permanent". In feite gaat de wiskunde achter deze berekening ervan uit dat de investering voor onbepaalde tijd rendement zal blijven genereren.
De cap rate dient als de "korting" die beleggers toepassen op deze inkomstenstroom voor de verschillende risico's die ermee gepaard gaan. Er bestaat niet zoiets als een risicovrije belegging, dus beleggers verdisconteren elke inkomstenstroom om rekening te houden met potentiële problemen en de verliezen die het kan oplopen. De cap rate vertelt ons eenvoudig de verhouding tussen inkomen en prijs die beleggers bereid zijn te accepteren voor een toekomstige inkomstenstroom.
Welke NOI ben jijgebruik
Dit is een vraag die een belegger altijd zou moeten stellen als hij kijkt naar kapitalisatiepercentages. Er is geen algemeen aanvaarde NOI. Dit vormt een probleem voor beleggers wanneer ze proberen de marktkapitalisatie voor een bepaalde investering te bepalen. Ze hebben misschien gehoord dat het pand naast dat in kwestie "binnen zeven procent" verkocht, terwijl het gewoon op "makelaars" -nummers kon zijn die de NOI opdreven. Als de NOI hoger of lager is, heeft dit een directe impact op de werkelijke cap-rate waartegen het actief wordt verhandeld. Het is dus belangrijk om samen met uw team de balans op te maken van vergelijkbare marktprestaties en zorgvuldig te overwegen welke tarieflimieten u als geldig beschouwt.
Wanneer moet deze methode worden gebruikt
Capaciteitspercentages en de directe kapitalisatiebenadering van waardering is een handig hulpmiddel om als belegger in uw gereedschapskist te hebben. Dit zorgt voor een snelle analyse van de transactie en kan, indien systematisch gedaan met een kritische lens, een krachtige techniek zijn. Daarnaast zijn er echter veel aanvullende of alternatieve beoordelingsmethoden. Weten wanneer u meer dan deze ene berekening moet doen, is een belangrijke vaardigheid bij het ontwikkelen van handelsanalysemogelijkheden.
Afleiding van methode formule
In de analyse van vastgoedinvesteringen is het kapitalisatiepercentage gelijk aan de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat en de vastgoedwaarde. De kapitalisatiepercentages van vergelijkbare objecten worden gebruikt om:het verdisconteren van het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed om de intrinsieke waarde ervan te verkrijgen.
Net als elke andere investering, wordt onroerend goed gewaardeerd tegen de contante waarde van toekomstige kasstromen. Er zijn twee methoden om onroerend goed te waarderen: de directe kapitalisatiemethode en de discounted cashflow-methode. Bij de optie voor directe kapitalisatie wordt de inkomstenstroom van het onroerend goed, gemeten aan de hand van het netto bedrijfsresultaat, als eeuwigdurend beschouwd en is de waarde van het onroerend goed gelijk aan NOI gedeeld door de disconteringsvoet.
Formule
De waarde van onroerend goed met behulp van de directe kapitalisatiemethode wordt bepaald door de formule voor de contante waarde van eeuwigdurende betaling:
r is het kapitalisatiepercentage en NOI is het netto bedrijfsresultaat. Het omvat inherent NOI-groeipercentages in de berekening. De marginale rente r is gelijk aan de disconteringsvoet i minus de groeivoet g. Dit zijn de variabelen voor de formule voor directe hoofdletters.
Als we de bovenstaande vergelijking herschikken, krijgen we de wiskundige uitdrukking voor r. Het kapitalisatiepercentage r wordt bepaald op basis van de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat (NOI) en de waarde van vergelijkbare objecten. Gelijk inkomen NOI - onroerend goed minus alle bedrijfskosten, reparaties en onderhoud, verzekeringen, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, enz. NOI is een ongelijke maatstaf voor nettokasstromen, d.w.z. er worden geen rentelasten of andere kapitaalkosten afgetrokken, evenals de waarde van het onroerend goed en het maximale tarief.
Marginale tarieven
Marginale tarieven die worden gebruikt om onroerend goed te waarderen, moeten afkomstig zijn van onroerendgoedtransacties die sterk lijken op onroerend goed dat wordt getaxeerd in termen van locatie, grootte, aard van onroerend goed (residentieel en commercieel), leasetermijn (korte of lange termijn), leeftijd, d.w.z. zijn de kosten van reparaties en verbeteringen bepaald, etc.
Voorbeeld van het gebruik van de directe inkomstenkapitalisatiemethode
Gezien de volgende gegevens, de waarde van eigendom A met behulp van de marginale rente die is verkregen met behulp van de informatie die beschikbaar is voor de verkoop van eigendom B en C, afhankelijk van wat het meest geschikt is. Een voorbeeld van de directe kapitalisatiemethode bij bedrijfswaardering:
| Eigendom | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Waarde | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Leasetermijn | 10 jaar | 8 jaar | 3 jaar |
| Aantal huurders | 2 | 3 | 10 |
Eigendom B lijkt meer op eigenschap A dan op eigenschap C, daarom hebben we de waarde van eigenschap A nodig met behulp van het kapitalisatiepercentage verkregen uit de waarde en NOI van eigenschap B-informatie.
De hierboven gebruikte cap rate kan naar boven of beneden worden aangepast om verschillen tussen vergelijkbare. weer te geveneigenschap (d.w.z. eigenschap B) en de eigenschap die wordt geëvalueerd (d.w.z. eigenschap A).
Directe kapitalisatie vs. verdisconteerde cashflowanalyse
Veel commerciële vastgoedmakelaars, kredietverstrekkers en eigenaren gebruiken vastgoedtaxaties met een inkomensbenadering in gedachten. De waardering afgeleid van directe kapitalisatie is een discounted cashflow (DCF)-analyse. Voor een directe kapitalisatiewaardering wordt het gestabiliseerde netto bedrijfsresultaat (NOI) gedeeld door het marktkapitalisatiepercentage. Geschatte kosten, DCF-analyse vereist elk jaar een schatting samen met de NOI, samen met de verwachte terugboekingskosten aan het einde van de analyseperiode. Meestal gebruikt een analist winstkapitalisatie om het rendement te schatten. Deze verwachte contante voordelen worden vervolgens verdisconteerd tegen een passend tarief om tot een waarderingsmarkt te komen. De methode van directe kapitalisatie bij het beoordelen van investeringsrisico's wordt volgens ongeveer dezelfde regels beschouwd.
Geschatte netto bedrijfsopbrengsten
Hoewel deze berekeningen eenvoudig en duidelijk zijn, zijn ze afhankelijk van de aannames van de taxateur of taxateur. Bij gebruik van directe hoofdletters moeten de eigenschappen van de gestabiliseerde NOI worden geëvalueerd. Deze taxatie is gebaseerd op marktgegevens van vergelijkbare woningen in het marktgebied; vertegenwoordigt de mening van de taxateur over hoe het onroerend goed zou moeten presteren. Omdat de mening van een taxateur is gebaseerd op observatie van marktgegevens, is het moeilijk om fouten te vinden in zijn of haar NOI-schatting. Wanneer de markt "adequaat" is, is het concept van "gestabiliseerde NOI" vooral nuttig. Echter, specia altwee aandachtspunten.
Ten eerste, wat als het onroerend goed op het moment van taxatie een aanzienlijke leegstand heeft? Het is duidelijk dat niemand vastgoed ontwikkelt met de verwachting van een significante, blijvende leegstand. Zo kan de taxateur het marktaandeel van leegstand gebruiken in plaats van de eigenschappen van echte leegstand. Dit resulteert in een verhoogde NOI voor de modifier van het item en kan de waarde van de modifier verhogen.
Ten tweede, als de toekomstige NOI van een onroerend goed naar verwachting zal toenemen als gevolg van een grotere vraag naar ruimte, wat leidt tot hogere huurtarieven, kan een jaar directe kapitalisatie van het NOI het onroerend goed onderwaarderen. Omdat de DCF-analyse jaarlijkse aanpassingen toelaat binnen de huurprijs, leegstand, incassoverliezen en bedrijfskosten, kan de DCF-analyse worden gebruikt om te anticiperen op de NOI-stijging van een koper in de loop van de tijd.
Als het pand naar verwachting binnen de komende drie tot vijf jaar bijvoorbeeld volledig verhuurd is, kunnen de kosten van levensonderhoud worden teruggebracht tot het gewenste niveau. Deze specificatie van verwachte veranderingen resulteert in realistische schattingen van NOI over de periode - een resultaat dat veel beter is dan het kapitaliseren van de NOI van een jaar. Maar aan de andere kant, aangenomen dat de leegstand over een periode van drie jaar zal afnemen, kan dit leiden tot een te hoge NOI.
DCF-analyse is perfect voor dit soort situaties. Een DCF-analyse is echter niet erg nuttig om te weten of een woning volledig verhuurd is. De contante waarde van een reeks gelijke jaarlijkse kasstromen is gelijk aan het equivalentgekapitaliseerde waarde. Het is geen vergissing om DCF-analyse-eigenschappen te gebruiken wanneer er geen significante verandering in NOI wordt verwacht. Gebruikers van het taxatierapport dienen zich er echter van bewust te zijn dat de resultaten van deze methode niet beter zijn dan die van de juiste toepassing van directe kapitalisatie. De methode van directe kapitalisatie bij het beoordelen van investeringsrisico's wordt volgens ongeveer dezelfde regels beschouwd.
Keuze van kapitalisatie en disconteringsvoeten
Theoretisch zijn zorgen over de kapitalisatie van een jaar NOI uitgesloten. De vaardigheid van de taxateur bij het bepalen van de marktkapitalisatie, het percentage vergelijkbare verkopen - dit speelt een grote rol. Als het marktkapitalisatiepercentage wordt afgeleid van de verkoop van onroerend goed met een leegstandspercentage dat vergelijkbaar is met items met overeenkomstige verwachtingen van kopers over het lot van een volledig verhuurd onroerend goed, zou de waarde kunnen worden geschat op basis van de niet-aangepaste NOI en het marktkapitalisatiepercentage.
Ook kopers die in de toekomst een NOI-stijging van de eigenschappen van de loonprijzen verwachten, weerspiegelen deze verwachtingen. In beide gevallen worden de verwachtingen weerspiegeld in de waargenomen prijskapitalisatie. Een evaluatorprobleem doet zich voor wanneer het nodig is om objecten te matchen die niet kunnen worden gevonden. In dit geval moet de taxateur een kapitalisatiepercentage ontwikkelen en de NOI schatten van de best beschikbare peers en een schatting van de marktwaarde maken die de verwachtingen van de consument weerspiegelt.
Er wordt een geschikte disconteringsvoet gebruikt om de DCF te analyseren, waarbij NOI-schattingen worden omgezet inwaarden. Wanneer DCF-analyse wordt gebruikt om een vastgoedmarkt te waarderen, moet de disconteringsvoet uit de markt worden gehaald met behulp van vergelijkbare vastgoedgegevens. De behoefte aan relevante vergelijkbare gegevens is dus hetzelfde voor DCF-analyse en voor directe kapitalisatie. Wanneer DCF-analyse wordt gebruikt voor investeringsanalyse, moet het vereiste rendement worden gebruikt om verwachte kasstromen te verdisconteren.
Een noodzakelijke moeilijke keuze
Analyse van directe hoofdletters en DCF - elk is geschikt in bepaalde omstandigheden. In het bijzonder is directe kapitalisatie geschikt om stabiele NOI-analyse-eigenschappen te verwachten; DCF past goed bij de verwachte eigenschappen van de veranderende NOI. Het kiezen van een geschikt kapitalisatiepercentage en disconteringspercentage kan voor beide methoden soms moeilijk zijn. Het belangrijkste voordeel van de DCF-analyse is dat bij het verzamelen van de gegevens die nodig zijn om de NOI voor de analyseperiode te schatten, men het perspectief van het onroerend goed moet leren kennen.
DCF-analyse vereist zorgvuldige overweging. Het activeringspercentage van verwachte vraag en aanbod voor een bepaald type ruimte en bedrijfskosten. Als een dergelijke analyse op de juiste manier wordt uitgevoerd, kan deze informatie opleveren die niet zichtbaar is via directe hoofdletters. Vaak bevestigt het primaire gebruik van DCF-analyse echter de marktwaarde van een directe kapitalisatiewaardering. Hoewel de schattingen die in de DCF-analyse worden gebruikt voor sommige NOI-eigendommen nauwkeuriger kunnen zijn, vereist onafhankelijke bevestiging van de schatting van de directe kapitalisatie van de marktwaarde een passende korting.tarieven.
Conclusie
In de moderne wereld zijn er een groot aantal economische instrumenten en het is vrij moeilijk om ze te begrijpen. In dit artikel wordt de methode van directe kapitalisatie in detail geanalyseerd. Dit is een zeer bruikbare techniek die vaak wordt gebruikt in de economie. Nu is de lezer ermee vertrouwd en kan het gebruiken. De methode van directe kapitalisatie van inkomsten bij de waardering van elke vorm van bedrijf of inkomensobject helpt om een succesvol bedrijf op te bouwen met minimale risico's.
